CONDOTEL - NÂNG TRYM CHO THẰNG KHÁC ĐÁI Phụ nữ đơn thân CONDOTEL thường bị bệnh yếu sinh lý lãnh cảm
Tớ nói về mô hình "Condotel cam kết lợi nhuận" của dự án Condotel Sapphire Premium ở Hạ Long, nằm dưới chân cầu Bãi cháy. Các vấn đề chính:
1. Cam kết lợi nhuận 10% trong 5 năm đầu tiên.
1.1. Mánh khóe tài chính
Thực chất, 10% lợi nhuận/năm/giá trị căn hộ cho khách hàng mua Condotel của Doji Land chỉ là mánh khóe_tài chính. Giá bán lên tới 55 triệu/m2, ở đây giá chào bán đã cao hơn giá trị thực tế của căn hộ.
Vậy, phần cam kết 10% lợi nhuận, thực chất cũng chỉ là 1 phần tiền của mình trong đấy. Hoặc, chủ đầu tư thay vì vay ngân hàng với lãi suất cao, thì vay trước khách hàng với lãi suất thấp hơn. Chênh lệch giữa lãi suất vay ngân hàng & khách hàng, nằm ở định giá cao căn hộ hơn giá trị thực tế.
1.2. Mánh khóe tiếp thị
Sự cam kết lợi nhuận này tạo ra hấp dẫn mù quáng với đám đông ít có sự cân nhắc về con số. Họ tin rằng, với mức cam kết như vậy... ít ra sau 5 năm cũng hồi ngay được 50% vốn đầu tư. Và, cũng lạc quan về triển vọng sinh lời sau này khi tham gia đầu tư Condotel.
Còn rất nhiều vấn đề lạm phát, thanh khoản thị trường, điều kiện ràng buộc, chi phí quản lý, cung cầu thị trường,... sau 5 năm mới lộ rõ.
1.3. Mánh khóe cam kết lợi nhuận
Mánh khóe cam kết lợi nhuận dẫn tới sự ràng buộc giữa chủ đầu tư và khách hàng. Mặc dù khách hàng là chủ sở hữu căn hộ, nhưng lại không có quyền sử dụng. Có thể là phải ký thỏa thuận ràng buộc rất nhiều năm, hoặc trọn đời căn hộ với phía chủ đầu tư.
Điều này, dẫn tới khi đầu tư vốn vào mô hình Condotel cam kết lợi nhuận thì vốn này trở thành vốn bị nhốt tù bởi chủ đầu tư.
**
2. Các vấn đề rủi ro, phát sinh sau 5 năm.
2.1. Rủi ro chi phí quản lý
Khách hàng không có quyền can thiệp vào chi phí quản lý, mà chủ đầu tư có thể cũng chẳng cần quan tâm nữa. Bởi toàn bộ vấn đề quản lý được giao cho bên thứ 3 là Best Western.
Không ai có thể kiểm soát được chi phí quản lý của Best Western khi tham gia vận hành. Sau 5 năm, lợi nhuận của bạn là phần nhận được sau khi trừ mọi loại chi phí. Nặng nhất là chi phí quản lý.
Cũng chẳng có thể đoán được tương lai, giả sử đang chào bán thì đưa Best Western vào quản lý. Sau 1 thời gian, cũng là Best Western nhưng lại treo đầu dê bán thịt chó, hoặc bàn giao cho các đơn vị khác thì sao?
2.2. Rủi ro hiệu quả kinh doanh
Phần lợi nhuận phụ thuộc vào lượng khách đến thuê chung cư. Sau 5 năm, chủ đầu tư nếu bán được hết Condotel là họ không còn rủi ro về tài chính nữa. Vậy có ai biết chắc rằng chủ đầu tư không buông xuôi luôn dự án Condotel của mình?
Phần kinh doanh này, vẫn được giao cho Best Western, hoặc đơn vị khác đảm nhận. Nhưng, họ vẫn lấy đầy đủ chi phí quản lý, sau khi trừ các khoản... khách hàng có khi chẳng nhận được đồng lợi nhuận nào, thậm chí còn bị lỗ thì sao?
Nếu chi phí duy trì không đủ, khu Condotel này lỗ triền miên... nếu không có tiền đóng thêm vào. Sẽ biến thành khu ổ chuột, bị bỏ rơi xuống cấp thì sao?
Chủ đầu tư họ có ngồi chung xuồng nữa đâu, lãi sau khi bán Codotel họ đã hưởng. Phần lỗ thì đẩy luôn cho khách hàng.
2.3. Rủi ro thanh khoản
Khi đầu tư vào Condotel, bạn không dễ để bán được căn chung cư đã mua. Bởi bạn đã bị ràng buộc với chủ đầu tư, thêm nữa còn vấn đề chính sách quản lý nhà nước.
Hiện nay, thị trường Condotel mới chỉ diễn ra ở F1, tức là giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng. Chưa có khách hàng này bán lại cho khách hàng khác.
Thậm chí, cho bán cũng không bán nổi. Bởi vì giá mua vào đã cao hơn giá trị thực tế. Chưa kể, mức giá mua vào sẽ bị phá do người khác muốn hạ giá để bán cho nhanh.
2.4. Rủi ro kinh doanh thất bại
Như đã nói ở 2.2, trong trường hợp kinh doanh thất bại. Chủ đầu tư, và đơn vị quản lý không chịu rủi ro gì về tài chính nữa.
Chỉ còn lại... bạn với căn hộ.
Vậy, lúc đó căn hộ này được giải quyết ra sao? Hay từ mô hình Condotel giải thể biến thành cái chung cư bình thường? Và những yếu tố khác có thể xảy ra không thể lường trước được.
2.5. Rủi ro quản lý
Bạn có công cụ nào để kiểm soát chủ đầu tư, đơn vị quản lý tiêu tiền vô tội vạ?
Bây giờ, cái ống nước bị hỏng giá thị trường thay chỉ có 5000VND, bên quản lý thay ghi vào 15000 đấy. Bạn làm gì được họ? Thậm chí, cái ống nước đó không hỏng nhưng vẫn cứ muốn thay đấy. Bạn làm gì được họ?
Rồi, thì cam kết tối thiểu 10% lợi nhuận trong 5 năm đầu. Nhưng nếu được hơn bao nhiêu, thì làm sao để biết được con số (>10%) đấy?
Kể cả sau 5 năm, bạn cũng làm sao kiểm soát được vấn đề tài chính?
**
3. Chính sách nhà nước
3.1. Thuế thu nhập
Căn nhà bạn mua ở, bạn cho thuê thì chẳng cơ quan thuế nào mò vào được cả. Nhưng, nếu bạn tham gia Condotel thì đây là bạn tham gia vào mô hình kinh doanh, đơn vị đại diện cho bạn sẽ là chủ đầu tư.
Tớ hỏi, nếu đóng đến 20-30% thuế trên doanh thu, sau trừ đi chi phí, bạn còn được lãi mấy xu?
3.2. Chính sách khác
Một số chính sách khác về sổ đỏ, sổ hồng, thời hạn gì đấy chắc sẽ giải quyết ổn thỏa trong tương lai.
**
4. Kết luận
Mô hình Condotel này, nếu vào vị trí cực đẹp thì vẫn có thể sinh lời. Nhưng, nhìn chung đầu tư kiểu này... chẳng khác gì "nâng trym cho thằng khác đái".
============
(*) Note tạm, mới xem qua qua được 1 lúc!.
